综合分析题(共3大题，15小题，每小题2分。每小题的备选答案中有一个或一个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分;错选或多选的，不得分;少选且选择正确的，每个选项得0.5分)
(一)孙某自2008年通过考试取得房地产估价师执业资格证书及注册证书，执业单位是市金地房地产评估咨询有限责任公司(以下简称金地公司)，2010年3月亨通不动产评估中心因不足法定的估价师人数要求，便向孙某借用其估价师执业资格证书进行资质升级，并取得了相应的`资质等级证书。客户李某欲转让半年前购买的自有住房，向孙某咨询。孙某说，如果委托自己评估，可以使房屋评估价格比其他评估机构所得结果高，在办理过户手续时，还可另签一份假合同，减少成交价格，一来李某可以少交增值税，二来买方可以少交契税。根据孙某的咨询意见，李某与孙某签订了委托估价协议，并顺利将房子卖给了钱某。
1.一级房地产评估机构应具备的条件为( )。
A.注册资本100万元以上
B.有七名以上专职房地产估价师
C.从事房地产价格评估业务连续三年以上
D.每年独立承担估价标的物建筑面积10×104m2以.上
2.土地增值税应由( )缴纳。
A.孙某
B.李某
C.钱桌
D.金地公司
3.土地增值税的计税依据是( )。
A.土地价格
B.房地价格
C.土地增值额
D.房屋增值额
4.转让房地产时应缴纳的税费有( )。
A.营业税
B.城市维护建设税
C.印花税
D.个人所得税
5.孙某的违法行为有( )。
A.同时在金地公司和亨通公司注册执业
B.私自接受估价委托
C.在估价报告上署自己的名字
D.房屋价格评估不合法
(二)某房地产公司(以下简称A公司)现场拍卖获得某城市内100000 m2土地(含代征道路、绿化用地10000 m2)70年使用权，拟开发为商品住宅。经初步规划和可行性研究，计划建造5栋楼，每栋均为5个单元，均为7层，每层均为一梯两户，每户建筑面积为120m2。
6.A公司获得土地使用权后，( )，才能合法使施工队进驻工地。
A.向规划管理部门申办建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，并向市政工程部门办理相关手续
B.向建设管理部门办理开工许可证即可
C.交付剩余土地出让金，办理建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，向市政工程部门办理相关手续，取得开工许可证后方可
D.取得预售许可证
7.由于该地块位于文物保护区，建设单位必须送审设计方案，由城市规划行政主管部门审查，送审设计方案要求提供的必备文件为( )。
A.建设用地位置图
B.总平面图、平面图、立面图、剖面图
C.设计说明书
D.透视图和模型
8.根据所给数据，该开发项目的容积率为( )。
A.0.42
B.0.47
C.0.84
D.4.2
9.开发商在建设工程完成前三栋后发现办公需求较大，欲将未建土地建成办公楼两栋，开发商如想变更土地性质，则( )。
A.该公司由单位出面，提出申请报城市规划主管部门
B.规划主管部门依据城市规划和相关法律审查批准，报市政府备案
C.如有必要须报市政府审批
D.如果影响城市总体规划，需报规划的原审批部门审批
10.开发商未经批准，直接在原使用土地上建设办公楼。如( )，则判定此工程建设为违法建设。
A.违反建设工程规划许可证的规定
B.擅自变更批准的规划设计图纸
C.未取得建设工程规划许可证
D.违反批准文件规定的临时建设工程
(三)某开发公司通过拍卖方式获得一块土地进行住宅开发建设，总地价8000万元，拟建设高层住宅。该用地土质较差，地下水位较高，在住宅建设时，需采取排水措施，并对地基采取人工加固措施。工程建设过程中，因资金缺乏，开发公司以在建工程抵押贷款，银行为避免贷款风险，不仅自己购买了保险，还要求开发公司购买保险。该住宅建成后，销售情况良好，其中70%的住宅全部销售完毕，剩余30%用作出租用房，并且还清了所有贷款。
11.按照城市用地的适用性评价，该用地属于( )。
A.一类用地
B.二类用地
C.三类用地
D.四类用地
12.根据题意，本例中的基础采用( )比较适宜。
A.条形基础
B.独立基础
C.筏板基础
D.箱形基础
13.在会计核算时，70%的住宅销售过程中发生的销售费用，应列入( )会计科目。
A.资产类
B.损益类
C.所有者权益类
D.成本类
14.银行可要求开发公司购买( )。
A.保证保险
B.信用保险
C.工程保险
D.责任保险
15.总地价8000万元属于( )。
A.建安工程费
B.工程建设其他费用
C.预备费
D.直接工程费
