2017房地产估价师《理论与方法》预测题及答案

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2017房地产估价师《理论与方法》预测题及答案

  一、单项选择题

1.下面说法正确的是( )。

A.房地产估价师可以受聘于两个房地产估价机构

B.委托人和估价报告使用者通常是估价利害关系人

C.依法从事房地产估价活动必须受到行政区域、行业限制

D.房地产估价报告应由估价师个人出具

2.在英国和其他英联邦国家,法院一般( )来判断房地产评估价值的误差范围。

A.使用估价对象房地产的实际成交价格

B.使用政府公布的房地产交易指导价格

C.使用近一年内房地产的平均成交价格

D.依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值

3.某宗土地面积为2 000 m2,城市规划规定的限制指标为:容积率3,建筑密度30%。在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下,下列建设方案中最可行的是( )。

A.建筑物地面一层建筑面积为800m2,总建筑面积为5 000 m2

B.建筑物地面一层建筑面积为1 400 m2,总建筑面积为5 000 m2

C.建筑物地面一层建筑面积为600 m2,总建筑面积为5 500m2

D.建筑物地面一层建筑面积为600 m2,总建筑面积为2 500 m2

4.假设某类住宅的价格从3 000元/m2下降到2 800元/m2,需求从900套上升到1 000套,则用中点法计算的该类住宅需求的价格弹性为( )。

A. -1.33

B. -0.66

C.0.66

D.1.53

5.在符合城市规划和建筑结构安全的条件下,住宅所有权人寻找他人出资,合作加盖房屋并进行分成,属于动用( )的行为。

A.宅基地所有权

B.空间利用权

C.地役权

D.建筑物相邻关系

6.设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的,依法拍卖该房地产后,应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的( )的款额后,抵押权人方可优先受偿。

A.税金

B.拍卖费用

C.土地使用权出让金

D.土地使用成本

7.标准深度是道路对地价影响的转折点,由此接近道路的方向,地价逐渐升高;由此远离道路的方向,地价( )。

A.逐渐降低

B.逐渐升高

C.可视为基本不变

D.为零

8.房地产的供给曲线表示( )。

A.房地产的出售量与其价格之间的关系

B.房地产的出售量与购买者能力的关系

C.房地产的供给量与其价格之间的关系

D.房地产的供给量与购买者能力的关系

9.投资利息估算只有在( )中才需要。

A.比较法

B.传统方法

C.现金流量折现法

D.收益法

10.下列房地产不是按其经营使用方式来划分的为( )。

A.出售型房地产

B.出租型房地产

C.办公型房地产

D.自用型房地产

11.根据合法原则,拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的,可以按照协商结果进行评估。在被拆迁房屋的性质不能协商一致时,应当向( )申请确认。

A.当地拆迁管理部门

B.当地国土部门

C.当地行政主管部门

D.城市规划行政主管部门

12.购买某类房地产,通常抵押贷款占70%,抵押贷款的年利率为6%,自有资本要求的年收益率为9%,该类房地产的资本化率为( )。

A.6.0%

B.6.9%

C.8.8%

D.9.0%

13.某宗房地产预计未来第一年的有效毛收入为50万元,运营费用为30万元,此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长3%,运营费用增长2%,收益年限可视为无限年,该宗房地产的报酬率为7%。该宗房地产的收益价格为( )万元。

A.650

B.687

C.585

D.630

14.某开发商通过出让方式取得某宗土地使用权。价格为1000元/m2,容积率为3。后经批准容积率扩大至3.6,此时开发商应补交地价为( )元/m2。

A.100

B.200

C.300

D.600

15.城市基准地价是以一个城市为对象,在该城市一定区域范围内,根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段。调查评估出的各地价区段在某一时点的( )。

A.基准价格

B.平均价格

C.正常价格

D.市场价格