物业管理师基本制度与政策第一章：物业管理

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物业管理是城市管理体制和房地产管理体制改革的产物，是与房地产综合开发和现代化生产方式相配套的综合性管理;是与住房制度改革和产权多元化相衔接的统一管理;是与社会主义市场经济体制相适应的社会化、专业化、市场化的房屋管理。社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特征。

(一)社会化

物业管理的社会化，是指摆脱了过去那种自建自管的分散管理体制，由多个业主通过业主大会选聘一家物业服务企业的统一管理。物业的所有权、使用权与物业的管理权相分离，是物业管理社会化的必要前提，现代化大生产的社会专业分工，则是实现物业管理社会化的必要条件。物业管理社会化，有两个基本含义：一是物业的所有权人要到社会上去选聘物业服务企业;二是物业服务企业要到社会上去竞聘可以接管的物业项目。在业主大会委托授权的范围内，集中实施统一管理，有利于提高整个城市管理的集约化程度，充分发挥住宅小区与各类物业的综合效益和整体功能，实现社会效益、经济效益和环境效益的协调发展。

(二)专业化

物业管理的专业化，是指由物业服务企业从解决专业难点人手，充分运用专业方法，通过提供专业的物业服务产品来满足业主的需求。专业化要求物业服务企业具备专业的人员、专业的组织机构、专业的生产工具、专业的管理方法;要求物业服务企业运用先进的维修养护技术，实施房屋及其设施设备的运行、维修和养护工作。物业管理的专业化，要求建立市场准人制度，物业服务企业承接物业项目必须具备一定的资质等级，从业人员执业必须具备一定的职业资格。物业服务企业资质管理制度和物业管理师制度，是物业管理专业化的两大制度基础。

(三)市场化

市场化是物业管理的基本特征。双向选择和等价有偿是物业管理市场化的集中体现。在市场经济条件下，物业管理的属性是交易，提供的商品是服务，交易的方式是等价有偿。业主通过招投标方式选聘物业服务企业，物业服务企业按照现代企业制度组建并运作，是自主经营、独立核算、自负盈亏、独立承担民事责任的企业法人。物业服务企业向业主和物业使用人提供物业服务，业主和物业使用人支付物业费换取物业服务的消费。在物业管理市场中，业主有权选择物业管理单位，物业管理单位必须靠自己良好的经营和服务，才能进入和占领物业管理市场。物业管理活动必须遵循市场规律，在等价有偿的基础上实现业主和物业服务企业之间的公平交易。物业服务企业的商业性和物业管理活动的市场化，是物业管理可持续发展的经济基础。

物业管理起源于19世纪60年代的英国。当时正值资本主义上升时期，在城市化迅猛发展的形势下，大量农村人口涌入城市，但城市房屋跟不上人口的激增，造成严重的房荒，而且由于房屋管理混乱，居住环境恶劣，造成严重的社会问题。当时一位名叫奥克维娅·希尔的女士，为其名下出租的房屋制定了一套行之有效的管理办法，引导并要求租户严格遵守，住房秩序和居住环境有了明显的改善，形成了物业管理最早的雏形。后来社会其他人士纷纷效仿，并得到英国政府的肯定和支持，成立了世界上第一个非营利性的物业管理行业组织——皇家特许屋宇经理学会。以英国为起源地，在一个多世纪时间里，物业管理在西方各国逐渐推行开来。

19世纪末至20世纪初，美国经济得到迅速发展。伴随着建筑技术的不断进步，大量高层楼宇拔地而起，这些高层楼宇附属设备多，结构复杂，日常维修养护和管理事务烦琐复杂，对管理人员专业性和技术水平提出很高的要求;而且这些建筑物往往不是一个或者几个业主所有，常常是数十个或数百个业主共有，于是逐渐催生了专业化的物业管理机构，专门为楼宇所有业主提供专业性和技术性的楼宇管理和维修养护工作。随着物业管理机构的增加，20世纪初，美国也成立了第一个行业协会——芝加哥建筑管理人协会。行业自治组织的成立，既标志着物业管理行业的逐渐成熟，也有力推动了物业管理行业的有序发展。以英美两国为开端，物业管理日益被业主和政府所重视，逐渐发展成为一个新型的服务行业。

物业管理之所以最初在欧美资本主义国家诞生并得以发展，主要基于三个原因。

(一)房地产物质形态演变要求建筑物区分所有

房地产是人类赖以生存和发展的基本物质资料，无论生活还是生产经营活动，都离不开物质形态的房地产。随着社会生产力的发展和科学技术的进步，几千年农业社会简单不变的`房地产形态，已经不再适应经济社会发展的要求。特别在现代工业化和城市化的大背景下，为节约社会物质资源和改善人类生活条件，人们不断创造出构造形式多样和设施设备齐全的现代建筑。物业硬件的复杂化和物业设施的智能化，物业类型的多样化和物业功能的多元化，成为现代房地产物质形态的典型特征。

物质形态的变化自然导致权利状况的变化。随着集合式的大型、超大型社区和高层、超高层建筑的出现，数个业主共同拥有一个建筑物业逐渐成为常态。在建筑物区分所有的情况下，单个业主仅仅对建筑物的专有部分享有所有权，共有部分共有权和共同管理权属于全体业主所有。

(二)建筑物区分所有要求业主共同管理物业

在建筑物区分所有的权利状态下，全体业主对物业共同享有权利并共同承担义务，单个业主对共同的管理事项无权单方面作出决定，同时单个业主也没有义务独自承担应由全体业主共同履行的义务。不仅如此，单个业主作出任何一项关于物业管事项的提议，都必须取得多数业主的同意，成为全体业主共同决定。

(三)业主共同管理物业要求引入市场机制

从单个业主自行管理转变为全体业主共同管理，其实质就是单个业主通过管理规约将其管理权让渡给全体业主(业主大会)。业主大会行使共同管理权的方式中，最为经济和高效的方式，是引人市场竞争机制，选聘专业化的物业服务企业，由物业服务企业对业主共有部分实施统一的、综合性的维修养护和管理。引入市场机制，由全体业主共同决定选聘物业服务企业实施物业管理，不仅是业主共同决策权的体现，也是业主自主选择权的行使。