《江西省物业管理条例》(以下简称《条例》)已于2012年10月1日颁布实施。为确保《条例》在我县顺利贯彻执行，更好地促进我县物业管理工作健康有序发展，从而提高物业管理服务水平，规范物业管理市场秩序，提升居民生活幸福指数。现结合我省，就贯彻实施《条例》提出以下实施意见：
一、加大宣传力度，全面领会《条例》精神
《条例》是一部全面规范我省物业管理活动的地方性法规。《条例》的颁布实施，对于指导我县物业管理活动，维护业主、物业服务企业的合法权益，促进我县物业管理行业科学规范发展，改善人民群众的生活和工作环境，构建和谐社区，维护社会稳定有着十分重要的意义。全县各部门、各单位要积极行动起来，充分利用报刊、电视、网络等各种媒介，大力宣传《条例》的意义、精神和内容：
1、在全县召开一次贯彻实施《条例》的动员大会;
2、县房管局要印发物业管理服务知识手册，并组织多期相关知识讲座;
3、街道办(乡镇人民政府)和社区(村委会)要联合物业服务企业积极开展多形式的宣传活动，把物业管理的政策法规知识送进百姓家，深入到社区、到小区，努力做到家喻户晓;
4、县电视台要制作物业管理的宣传短片;
5、县司法部门要把学习《条例》列入年度普法教育的重要内容，组织协调相关部门大力宣传学习。
二、制定和完善管理规章，推进物业管理的全覆盖
制定《武宁县住宅小区物业服务收费管理暂行办法》(内含房管局制定物业管理行业的服务等级和相对应的服务内容、服务标准;物价局根据服务等级、服务内容、服务标准制定物业公共性服务费指导价收费标准)。出台《武宁县物业管理实施细则(试行)》，构筑完善的规章和制度体系;建立“县、街道办(乡镇人民政府)、社区(村委会)”三级物业管理体系，按照“管理重心前移、属地管理”的原则，逐步形成符合我县实际的物业管理体制。通过“街道办(乡镇人民政府)牵头、房管指导、物业(公司)和业主委员会为主、部门参与、社区(村委会)配合、群众监督”的办法，在城区全面推行物业管理：
1、要大力提升新建封闭小区物业管理服务水平，改变我县目前小区物业管理只是“看看门、扫扫地”的现状，确保开发单位对前期物业管理各项规定的落实，以及相应资金的投入和配套;
2、要积极探索松散型居住小区物业“保洁、保绿、保修”的“三保合一”综合管理模式，推进该类物业服务的常态化;
3、对还未实施物业管理的老旧城区按照“先整治、后接管”的原则，通过治理居住环境，建设配套设施，成立业主自治组织，引导物业服务企业及时跟进的方法，进行全面接管，努力实现城区居住小区物业管理全覆盖。
三、实行行业和属地管理相结合管理方式，落实长效管理机制
在全县积极推行行业管理和属地管理相结合的物业管理方式，调整和完善我县现行的物业管理政策。县房管局作为全县物业管理工作的行业主管部门，负责我县辖区内物业管理工作的行业指导和监督管理工作;街道办(乡镇人民政府)和各社区(村委会)对物业管理工作实行属地管理，把物业管理工作纳入到社区管理范畴，具体组织实施本辖区物业管理活动。
行业管理和属地管理相结合，是目前确保长效管理机制形成的有效途径。县房管局要严格规范行业管理，认真落实行业指导和监管措施;街道办(乡镇人民政府)要和社区突出社区(村委会)的属地管理作用：
1、要着重强化街道办(乡镇人民政府)对社区管理的主导功能，建立街道办(乡镇人民政府)物业管理联席会议制度;
2、要强化街道办(乡镇人民政府)对物业管理的指导功能，抓好服务平台和服务规范的建设;
3、要强化街道办(乡镇人民政府)对小区自治管理的引导功能，探索“自我治理、自我管理、自我提高”的文明小区创建模式。
四、切实加强组织领导，明确各部门工作职责，建立问责机制
以“六城同创”的创建活动为平台，积极推动我县物业管理工作规范化进程。成立以街道办(乡镇人民政府)、房管、规划、城管、建设、环保、物价、工商、公安、消防等职能部门为成员的县物业管理工作领导小组。各职能单位要各尽其职，各守其责，在积极履行《武宁县城市管理办法(试行)》规定的职责外，还要主动做好各自在物业管理活动所应承担的职能：县房管局和街道办(乡镇人民政府)做好物业管理服务的日常监督管理工作;县城管、城乡规划、建设、环保等部门做好查处物业管理区域内各类违规行为;县物价局负责核准和规范物业服务收费行为;县工商局负责规范物业管理区域经营许可审批，加强对居住小区内的无照经营及擅改房屋用途进行经营活动的检查管理;县公安、消防等部门负责小区安全工作指导、督查以及小区内车位规划的'管理。
各职能部门接到业主或物业服务企业的投诉后，不及时处理的，经核实后，追究职能单位领导和相关责任人的责任。
五、开展以贯彻《条例》为主题的物业管理集中整治活动
在规定的时间内在城区开展一次以贯彻《条例》为主题的物业管理整治活动。依照《条例》的相关规定，针对我县物业管理工作暴露出来的如：服务收费不明确、小区公用设施不配套、物业用房不到位、业主欠费、业委会不规范、小区内车辆乱停乱放、业主毁绿种菜、违规装修、乱搭乱建、管理缺位等等问题进行一次集中整治。整治工作以政府为主导，街道办(乡镇人民政府)配合，社区(村委会)为单位，各职能部门参与：
1、成立集中整治武宁县城市居民小区物业管理领导小组;
2、确定整治目标、整治内容、整治时间和整治措施;
3、“以点带面，逐步推行”，由县房管局和街道办共同选定脏乱差的小区进行集中整治，推动对老城区其他居民住宅小区的全面整治工作。
六、规范物业服务行为，完善各项管理制度
1、建立物业服务合同、临时管理规约、业主委员会、业主大会与业主委员会的活动经费及成员的报酬、异地物业服务企业在我县承接服务项目等的备案制度。
2、规范完善《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》。
3、建立新建小区智能化系统的验收和新建小区的化粪池、排污管道等隐蔽工程施工监督的管理制度。
4、建立物业服务企业接管服务项目承接验收制度。
5、实行新建住宅小区物业交付备案制度。
6、建立物业服务企业信用动态监管和考核制度，完善对物业服务企业的服务质量和年度考核，组织开展物业服务企业、物业服务项目评级以及物业管理优秀小区的评选活动，完善物业服务企业招投标准入、退出和奖惩激励机制。
7、规范物业服务收费行为，严格执行收费公示，财务公开制度。
8、建立物业管理活动中各职能部门处理各类投诉的问责机制。
七、加强专项资金管理，建立完善管理制度
1、按照《住宅专项维修资金管理办法》第九条“业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有”，第十八条“住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用”的规定，自2013年7月1日起，我县住宅专项维修资金由县财政局实行“财政非税专户专储、存储利息和增值收益滚动利用、专款专用、所有权人决策、政府监督管理”的使用原则。
县房管局建立住宅专项维修资金的维修台账，以物业管理区域为单位设账管理，按房屋户门号设分户账;未划定物业管理区域的，以幢为单位设账管理。
2、根据《条例》的规定，建立物业质量保修金制度，加强物业质量监管。由建设单位在物业竣工验收合格后，按照物业建筑安装总造价1%-3%的比例(现暂定为3元/㎡)向县房管局缴存在县财政局设立的物业质量保修金非税专用账户，并由县房管局实施监管。
3、建立物业服务项目履约保证制度。为加强对物业服务企业的监管，规范物业服务企业行为，严格准入、退出机制，在物业服务合同签订时，将此制度作为硬性规定进行约定。
4、建立业主装饰装修履约保证制度。为加强业主住宅装修管理工作，物业服务企业按装修合同约定条款所收取业主的装修履约保证金，必须接受县房管局监管。
5、建立物业管理初期启动资金配套制度。为督促开发建设单位积极配合物业管理工作，主动履行在物业管理服务中的义务，各开发建设单位必须建立物业管理初期启动资金配套制度。确保各开发小区前期物业管理有序开展。
八、用法律、规章、制度和诚信规范物业行为，推动物业管理工作的健康良性发展
1、根据服务合同的约定，物业服务企业可以采取公告、上门、信函、诉讼等方式进行催讨。
2、物业服务企业按物业服务合同已履行了职责，主管部门对业主投诉物业服务企业的服务内容和质量已依法依规进行了相应处理，业主仍然拖欠或拒交物业服务费的，物业服务企业应依法向县人民法院提请诉讼。
3、物业服务企业未及时向县人民法院提请诉讼的，在业主的房屋所有权发生转移时，业主仍未与物业服务企业结清物业服务费用，县房管局则不予办理产权转移、抵押手续。
4、物业服务企业接管前期物业服务项目时，还可以通过与业主、各家银行三方签订《物业服务费委托扣款协议》。
5、建立物业服务信用档案、打造诚信平台。将物业服务企业服务质量的好坏、业主是否按时足额缴纳物管费等诚信记录纳入信用评级，在电视媒体中公示，使企业及个人在社会活动中的评先、评优、评级、贷款等产生影响，用诚信规范行为，推动物业管理工作健康良性发展。
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